Conseil patrimoine immobilier

Les questions à se poser avant d’investir en immobilier

• Que recherchez-vous à travers un investissement immobilier : constitution de patrimoine, rente pour la retraite, réduction d’impôt, diversifier votre patrimoine ?
• Connaissez-vous votre capacité d’emprunt pour financer à crédit le bien immobilier ?
• Vous visez plutôt un investissement immobilier ‘raison’ ou ‘passion’ ?
• Quelles conséquences sur votre imposition ?

Loi Pinel

En vigueur depuis 2014, la Loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 6000 € par an pour l’achat d’un logement neuf BBC.

Mécanisme et conditions à respecter en Loi Pinel :

• Achat d’un bien immobilier neuf situé en France
• Location nue du bien à un tiers ou parents/enfants pendant 6, 9 ou 12 ans
• Réduction d’impôt de 12, 18% ou 21% du montant TTC de votre investissement (dans la limite de 300.000€ et 5500 €/m²) répartie sur 6, 9 ou 12 ans
• Respect de plafonds de loyer et ressources du locataire (généralement proche de la réalité du marché).

Conseil patrimoine immobilier en Loi Pinel

– Profitez de l’effet de levier du crédit pour financer votre appartement en Loi Pinel : le loyer perçu couvre en partie la mensualité de crédit

– Privilégiez un appartement de petite taille en raison du mécanisme du coefficient multiplicateur qui favorise les petites surfaces

– Assurez-vous de la qualité de l’emplacement

-Visez un horizon d’investissement à long terme

– Votre appartement financé au 2/3 par votre locataire et l’économie d’impôt

– La réduction d’impôt en Loi Pinel rentre dans le plafond des niches fiscales de 10.000 € depuis 2013.

Loi Pinel Outre-mer

Fonctionnant de la même manière que la Loi Pinel ‘métropole’, la Loi Pinel Outre-mer porte sur des biens immobiliers neufs situés dans un territoire ou communauté d’outre-mer.

Avantage : la réduction d’impôt, étalée là aussi sur 9 ans, s’élève à 29% du montant de votre appartement.

Conseil patrimoine immobilier en loi Pinel outre mer

• Bien vérifiez la qualité de l’emplacement, de la construction et la cohérence des loyers potentiels annoncés par votre intermédiaire par rapport à la réalité du marché.
• La réduction d’impôt en Loi Pinel Outre-mer entre dans le plafond des niches fiscales de 10.000 € depuis 2013.

SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier, parfois appelées « pierre-papier » sont des véhicules d’investissement collectif en immobilier résidentiel ou tertiaire.

Elles consistent en l’acquisition et la gestion locative de biens immobiliers répartis essentiellement en Île de France et dans les grandes métropoles régionales.

Les SCPI vous permettent d’investir dans la pierre à un ticket d’entrée bien inférieur à de l’immobilier en direct (quelques dizaines de milliers d’euros).

La gestion des actifs immobiliers est 100% déléguée à une Société de gestion spécialisée qui se charge d’encaisser les loyers et vous les redistribuez.

Les SCPI offrent un rendement supérieur à bien des classes d’actifs (environ 5% net en 2012) et un haut niveau de sécurité car votre risque locatif est mutualisé sur plusieurs biens immobiliers (En achetant des parts d’une SCPI mixte par exemple, vous êtes indirectement propriétaire de bureaux, commerces ou locaux d’activités situés à Paris, IdF ou province).

Conseil patrimoine immobilier en SCPI

• Sélectionnez une SCPI présentant une certaine antériorité, une bonne diversification et un bon report à nouveau (capacité de votre SCPI à vous distribuez des revenus même en cas de défaillance des locataires).
• Vous pouvez souscrire cash ou à crédit des parts de SCPI en direct.
• Vous pouvez opter pour des parts de SCPI dans le cadre de votre contrat d’assurance-vie, profitant ainsi de sa fiscalité avantageuse (dans ce cas, financement à crédit impossible).

Les SCPI mixtes (bureaux, commerces) ont servi un rendement d’environ 5% en 2012

Un ticket d’entrée de 10.000 € permet d’accéder à l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces) dont les rendements sont nettement supérieurs au résidentiel.

LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’applique aussi bien à l’immobilier neuf et ancien.

Il recouvre toutes les locations de biens immobiliers meublés.

En matière d’immobilier neuf, le statut LMNP porte sur des résidences ‘services’ : touristiques d’affaire ou de loisir, étudiantes ou seniors.

En investissant dans ce type d’appartement, le plus souvent à crédit, vous profitez surtout d’une rente non fiscalisée sur longue durée.

Le dispositif LMNP prévoit en effet la déduction des charges sur vos loyers perçus. Il s’agit des charges suivantes : intérêt d’emprunt, taxe foncière, et amortissement ‘comptable’ du bien.

En pratique, durant les premières années, les intérêts d’emprunt relativement important permettent de neutraliser vos recettes locatives.

En s’approchant de l’échéance du prêt, vous commencez alors à puiser dans la réserve d’amortissements constituée depuis le départ de votre investissement. En effet, les amortissements non utilisés sont reportables sans limitation.

Autre atout de poids du dispositif LMNP : la récupération de la TVA.

Le statut LMNP est intéressant à partir de 45 ans, dans une logique de préparation retraite.

Conseil patrimoine immobilier avec le statut lmnp

L’investissement en LMNP porte sur un appartement en résidence ‘services’.

Le statut LMNP permet d’obtenir une rente non fiscalisée sur longue durée.

Vérifiez la qualité de l’emplacement, la solidité du gestionnaire, la cohérence du loyer annoncé par rapport au marché.

Découvrez les avantages de l’achat d’un appartement issu de la revente LMNP

Loi Malraux

L’objectif de la Loi Malraux est de préserver et repeupler les centres historiques des villes. Il s’agit donc d’une opération de restauration complète d’un immeuble situé :

– soit dans un secteur sauvegardé,

– soit dans une zone de protection du patrimoine architectural,

urbain et paysager (ZPPAUP),

– soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme

national (PNRQAD)

En investissant dans un appartement en Loi Malraux, l’investisseur copropriétaire profite d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de réhabilitation.

Les dépenses en travaux conférant la réduction d’impôt sont retenues dans la limite de 100.000 € par opération.

La réduction d’impôt se monte à :

• 30% du montant des travaux dans la limite de 30.000 € par an (pour les actifs immobiliers situés en secteur sauvegardé et pour les quartiers anciens dégradés),
• 22% du montant des travaux dans la limite de  22.000 € maximum (pour les biens immobiliers situés en ZPPAUP).

L’appartement acheté dans le cadre de la Loi Malraux doit ensuite être loué non meublé à un tiers 9 ans minimum.

Déficit Foncier

En déficit foncier, l’investisseur achète un bien immobilier à rénover. Les travaux engagés représentent une charge qui viendra en déduction des revenus fonciers perçus par ailleurs.

Ainsi, si le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers, l’investisseur peut neutraliser son impôt foncier, voire créer un déficit foncier – dans la limite de 10.700 € par an – déductible du revenu global.

Le montant des travaux est déductible sans limitation dans la durée. Les déficits fonciers inutilisés sont reportables pendant 10 ans.

Le bien acheté sous le régime du déficit foncier doit être loué non meublé durant 3 ans minimum.

Conseil patrimoine immobilier en déficit foncier

Le régime du déficit foncier ne résulte d’aucune incitation fiscale. Il s’agit du droit commun. Il est donc pérenne.

Il porte généralement sur des biens anciens situés en centre-ville, offrant cachet et bon potentiel locatif.

Monument Historique

Le dispositif Monument Historique porte sur des immeubles classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Ce dispositif vise à préserver le patrimoine architectural de notre pays.

Les travaux et dépenses d’entretien d’un Monument Historique sont déductibles du revenu global du propriétaire.

L’avantage fiscal est différent en fonction de l’occupation :

• Travaux et autres charges déductibles à 100% si le bien est loué ou ouvert au public,
•  Travaux et charges déductibles à 50% si le bien est occupé par le propriétaire.

Le bien immobilier acquis à travers le dispositif Monument Historique doit être conservé 15 ans par l’investisseur.

Conseil Patrimoine.net, votre spécialiste en conseil patrimoine immobilier neuf ou ancien vous accompagne et vous conseille dans votre projet.